In Hoorn bouwt woningcorporatie Intermaris nieuwe woningen op de plek van zes verouderde portiekflats (Siriusstraat en Steenbokstraat, red. HG). De aanbesteding voor deze nieuwbouw mislukte in eerste instantie: de verduurzamingsambitie leek te ambitieus. En toen wilde de gemeente het project ook nog volledig gasloos. Projectleider Arthur van Iterson van Intermaris vertelt hoe dat uiteindelijk is gelukt. ‘We kunnen ons één zo’n project veroorloven, maar als we alles op dit niveau uitvoeren, moeten we pijnlijke keuzes gaan maken in nieuwbouw en verduurzaming.’
Van de zes verouderde flats met in totaal 270 woningen, zijn er inmiddels al twee gesloopt. De volgende twee flats komen in oktober aan de beurt. Er komen ongeveer 400 nieuwe woningen terug. Allemaal gasloos en met een warmtepomp. Maar daar ging wel iets aan vooraf, vertelt Van Iterson.
‘Er lagen bij dit nieuwbouwproject al plannen voor een forse verduurzaming. Met een adviseur hadden we daarvoor verschillende concepten bedacht. Die gaven we de aannemers mee in de aanbesteding met de vraag: kunnen jullie hiermee aan de slag of hebben jullie nog betere plannen? Zeg ons wat het kost, dan maken wij een keuze hoe we onze ambitie waar kunnen maken. Die ambitie was vermindering van de CO2- uitstoot in combinatie met lage huurlasten.’
Bouwkosten
De aanbesteding mislukte. ‘Door de gestegen bouwkosten bleek het niet mogelijk om onze verduurzamingsambitie te realiseren en daarbij de huren laag te houden. Vervolgens kwam de gemeente Hoorn ook nog met het besluit dat alle nieuwbouw voortaan gasloos moest zijn. Zij liep daarbij op de troepen vooruit. Wij zaten als corporatie toen echt met de handen in het haar.’
Toch gaan de gasloze woningen er komen. Hoe heeft Intermaris dit aangepakt? Van Iterson: ‘De aannemer die het project voor zijn rekening neemt, heeft forse aanpassingen in het bouwproces gedaan. Zo gaat de bouw in minder fases dan aanvankelijk was gepland. Verder zitten er nu veel prefab-elementen in het ontwerp. Dat maakt de bouw sneller en efficiënter en daarmee goedkoper.’
Intern besluit
‘Onze interne besluitvorming bij Intermaris was ook belangrijk’, vervolgt Van Iterson. ‘Het zou een stuk duurder zijn om deze nieuwe woningen over een aantal jaren alsnog gasloos te maken. Daarom besloten we het in één keer goed te doen en warmtepompen te installeren. Dat kost per nieuwbouwwoning 10.000 euro extra.’
Bestaande bouw
‘Wij kunnen ons geld maar één keer uitgeven. Het besluit om nog meer nieuwbouwprojecten op dit niveau te bouwen zal gevolgen hebben voor onze plannen elders.’ Inmiddels moeten sinds 1 juli alle bouwaanvragen voor nieuwe woningen uitgaan van een energieconcept zonder aardgas. ‘In principe is dat een goede zaak’, zegt Van Iterson. ‘Het probleem is wél dat de overheid bij deze verplichting niet kijkt waar het geld vandaan moet komen en dat dit gevolgen heeft voor andere (verduurzamings-)plannen van corporaties.’
‘De extra investeringen kunnen we op geen enkele wijze in onze huur verwerken. Die moet betaalbaar blijven voor onze doelgroep. De energieprestatievergoeding is niet van toepassing omdat onze nieuwbouw vooral uit appartementen bestaat en wij die binnenstedelijk nog niet nul-op-de-meter kunnen realiseren. Kortom: te snelle gasloze nieuwbouw kan ten koste gaan van andere verduurzamingsplannen.’
Bron: Aedes (vereniging van woningcorporaties)
